• En nuestro ejemplo el inversionista recibirá $22,000 dólares por concepto de enganche por local o departamento menos la comisión del Broker quién se encargará de los trámites legales y documentación de acuerdo al Dpto. de Real Estate del estado de Texas. El Abogado de Real Estate se encargará de la generación de la documentación legal del préstamo llamado en Estados Unidos Note, esto en caso que el comprador no tenga financiamiento por alguna otra institución bancaria.
• El inversionista recibirá según el ejemplo anterior la cantidad de $10,425.54 dólares mensuales durante 30 años por los 6 locales o departamentos.
• El inversionista puede iniciar el proceso de Reposesión de la propiedad Foreclosure cuando el comprador no pague la mensualidad del préstamo por 3 meses consecutivos. Se le otorgará un tiempo determinado para ponerse al día con los pagos y de no cumplirse esto, el inversionista toma posesión nuevamente del local comercial o departamento y lo puede poner a la venta nuevamente o bien rentarlo.
• Si el comprador al paso del tiempo desea cambiar su préstamo con algún otro banco para bajar la tasa de interés o bien desea venderlo, entonces la financiera que compre la Nota deberá pagar al inversionista por el balance del préstamo. Aquí hay algunos puntos interesantes para comentar. Observemos la tabla de amortización anexa.

Tabla de Amortización Primeros 7 Años Préstamo $198,000 Dólares a 30 Años tasa de Interés 10%.

• En la tabla de amortización observamos que después de 7 años se ha amortizado una muy pequeña cantidad. Si un local o departamento se reposé supongamos al 4° año, el comprador habrá pagado al inversionista $79,867.94 dólares y este se puede vender nuevamente o bien rentar. Si un cliente cambia su hipoteca o vende al 4° año, la financiera que tome la Nota deberá pagar por el balance al inversionista el cual sería de $192,725.94 dólares, si sumamos a esto los $79,867.94 dólares que se estuvieron recibiendo por concepto de pago durante 4 años, en total se habrán recibido $272,593.88 dólares más la parte proporcional del enganche que ya se había pagado al inversionista.
• Una excelente opción es: En los Estados Unidos es permitido vender Notas, así como existe una página web a nivel nacional para encontrar bienes raíces tales como: realtor.com o multipelistingservices.com, también lo hay para aquellas financieras que venden y compran Notas.
• ¿Cómo funciona? Supongamos 6 Notas de $198,000 dólares @10% de interés = $1,188,000 dólares. Por lo tanto una vez vendidas el inversionista recibirá el monto mencionado. Estas notas se pueden vender al 95% o 90% de su valor, esto para las cuestiones fiscales ya que se estarían vendiendo por debajo de su valor real, para nuestro ejemplo 6 Notas al 95% de su valor el monto sería de $1,128,600.
• Inclusive mientras que se venden las Notas, se estaría percibiendo los pagos mensuales de los compradores. Nuestro equipo cuenta con un pool de inversionistas en Brownsville, Dallas, Houston, Los Ángeles, San Francisco, Nueva York, Miami, que están dispuestos a negociar y comprar Notas; ya que ellos no quieren o no pueden construir. Las Notas se pueden poner a la venta desde el primer mes de su financiamiento.
• Para los compradores de Notas es muy atractivo comprarlas con tasas del 10% de interés o más ya que actualmente el interés para los préstamos comerciales en estos momentos es en promedio del 8% y del 6% para residencial.